• O Blogu
  • Aktualny Portfel
  • Historia Transakcji
  • Plany i Raporty
  • Czytelnia
  • Spis Treści
  • Kontakt
Zawód Inwestor header image
Zawód Inwestor
Osobisty blog inwestycyjny
FacebookGoogle PlusRSSEmail
  • Podstawy Inwestowania
  • Nieruchomości
  • Papiery Wartościowe
  • Inwestycje Rzeczowe
  • Rynek Walutowy
  • Psychologia Inwestowania
  • Ekonomia

Korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem

Korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajemW pierwszym punkcie moich rozważań dotyczących nieruchomości, wyjaśniłem dlaczego to właśnie rynek mieszkaniowy stał się początkowym obiektem moich zainteresowań wziętym na celownik. W drugim tekście przeanalizowałem szczegółowo zyski jakie może generować inwestowanie w tej dziedzinie. W niniejszym wpisie chciałbym głębiej spojrzeć na korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem. Mam również zamiar rozpatrzyć przykład możliwej do realizacji inwestycji. Na którego podstawie obliczymy potencjalną stopę zwrotu z zainwestowanych środków.

Najpierw jednak zajmiemy się teorią, a dopiero potem przejdziemy do cyferek…

Nieruchomości jako inwestycja

Dlaczego nieruchomości mogą być dobrą inwestycją?

  • Po pierwsze dlatego, że są „odporne” na inflację.

Załóżmy, że posiadamy 300.000 PLN gotówki, a w ciągu 10 najbliższych lat poziom inflacji wyniesie średnio 2,5% rocznie. Trzymając pieniądze „w skarpecie”, po tych dziesięciu latach, nasze środki mimo iż kwotowo się nie uszczuplą, to będą warte tyle co około 230.000 PLN dziesięć lat wcześniej. Rozpatrując sytuację, w której dane środki finansowe zainwestowalibyśmy w nieruchomość (przyjmując te same założenia), nasz lokal po 10 latach byłby wart ponad 380.000 PLN, czyli tyle co 300.000 PLN dzisiaj.

  • Po drugie dlatego, że w długim okresie czasu samoistnie zyskują na wartości.

Oczywiście nie jest to pewnik i być może w przyszłości ta reguła przestanie się sprawdzać. Chociażby z powodu kryzysu demograficznego w naszym kraju. Jednak pamiętajmy, że ilość prestiżowych lokalizacji w miastach jest ograniczona, co powoduje wzrost wartości tych gruntów w czasie, o ile w danym mieście wciąż rozwija się infrastruktura. Czy jest możliwe, aby nawet w przypadku uszczuplenia naszej populacji o 5 czy 10 milionów osób, takie miasto jak Warszawa przestało się rozwijać?

  • Po trzecie dlatego, że przy inwestycjach w nieruchomości możemy wykorzystać najcudowniejszą dźwignię finansową na świecie, czyli cudze pieniądze.

Żaden inny typ inwestycji nie pozwoli nam skorzystać z tego wspaniałego narzędzia. Natomiast w przypadku nieruchomości, banki sprawdzonym kredytobiorcom najchętniej wpychałyby swoje produkty na siłę. Sprawa jest prosta. Posiadając 300.000 PLN gotówki, możemy kupić (na przykład) złoto o wartości 300.000 PLN, lub 4 mieszkania o łącznej wartości 1.200.000 PLN. Taka tam delikatna różnica.

  • Po czwarte i chyba najważniejsze, dlatego, że inwestycja w nieruchomość pozwala nam czerpać dodatkowe korzyści finansowe z powodu samego posiadania aktywa, a nie jego sprzedaży.

Chodzi oczywiście o zyski z wynajmu. Tak samo jak posiadanie akcji spółki może zapewnić inwestorowi dodatkowe korzyści w postaci wypłacanej dywidendy, tak i mieszkanie na wynajem dostarcza nam wpływy z tytułu czynszu.

Wątpliwości

No dobrze, ale dlaczego w pierwszym zdaniu poprzedniego rozdziału napisałem „mogą być dobrą inwestycją”, a nie „są dobrą inwestycją”? Dlatego, że każda z wymienionych wyżej zalet może równie dobrze okazać się gwoździem do trumny kiepskiej inwestycji.

Co jeżeli kupimy nieruchomość w lokalizacji, która z czasem będzie tracić na popularności? Zrobimy to w najmniej odpowiednim momencie, czyli w okresie bańki spekulacyjnej takiej jak w 2008 roku? Do tego skredytujemy ten zakup na wyjątkowo niekorzystnych dla nas warunkach, a wynajmowanie będzie szło nam jak krew z nosa? Co wtedy?

Wtedy to łatwo się domyślić jaki będzie koniec naszej przygody z nieruchomościami. Dlatego też, tak ważne jest odpowiednie przygotowanie, zanim dokona się pierwszej inwestycji. Wszystkie opisane wyżej korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem mogą obrócić się przeciwko nam. Nie zapominajmy o tym.

Zwrot z inwestycji

Pamiętając z czym związane są korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem, przeanalizujmy teraz realny zwrot z tego typu przedsięwzięcia. Inwestując w akcje, diamenty, czy metale szlachetne, przy pomyślnych wiatrach możemy rocznie uzyskać 10%, 15%, a może nawet i 30% dodatkowego zwrotu z zainwestowanego kapitału (i to tylko w momencie gdy sprzedamy swoje aktywa). Natomiast jak to wygląda w przypadku nieruchomości?

Jeżeli kupimy za gotówkę mieszkanie, które wraz z opłatami transakcyjnymi kosztowało nas 420.000 PLN (400 tys. mieszkanie + 20 tys. koszty transakcyjne), a średni dochód netto z wynajmu tego mieszkania wyniesie 2.000 PLN miesięcznie (24.000 PLN rocznie), to nasz zwrot z inwestycji wyniesie 5,7% w skali roku. Raczej średnio. Pamiętajmy jednak, że jest to nasz bonus, ponieważ cały czas jesteśmy właścicielami nieruchomości (w przyjętych rozważaniach nie liczymy zysku ze wzrostu wartości, tak jak w przypadku wyżej wymienionych aktywów).

Jeżeli to samo mieszkanie kupimy posiłkując się kredytem, spadnie nasz dochód netto z powodu raty kredytowej. Przyjmijmy, że zostaje nam miesięcznie 500 PLN w gotówce. Natomiast na wkład własny, plus koszty transakcyjne wydaliśmy 100.000 PLN (LtV=80%). W takiej sytuacji nasz roczny zwrot z zainwestowanych środków wyniesie już 6%. Ale nie możemy zapominać o tym, że co miesiąc mniej więcej o drugie tyle zmniejsza się nasze zobowiązanie wobec banku. Realnie więc zyskujemy około 12% rocznie.

Jak będą wyglądały nasze wyliczenia, jeżeli przyjmiemy, że nasz wkład własny wyniósł 10% wartości nieruchomości (LtV=90%), a nasz miesięczny dochód netto, pomimo wzrostu wysokości raty, pozostał na poziomie 500 PLN? Wtedy łącznie z kosztami transakcyjnymi, zainwestowalibyśmy tylko 60.000 PLN, a nasz wynik finansowy to 10% zwrotu z inwestycji, plus około 6% zmniejszonego zobowiązania kredytowego.

Najbardziej doświadczeni inwestorzy na rynku, wykorzystując do cna korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem, potrafią kupować nieruchomości zupełnie bez wkładu własnego (pomimo rekomendacji wydanych przez KNF). W takiej sytuacji zostałyby nam do opłacenia tylko koszty transakcyjne wynoszące wcześniej przyjęte 20.000 PLN. Przy niezmienionym dochodzie netto, daje to już 30% rocznego zwrotu w postaci gotówki.

Dywagacje…

A co jeżeli dzięki naszym umiejętnościom negocjacyjnym zakupimy nieruchomość za 335.000 PLN, a na koszty transakcyjne wydamy 15.000 PLN? Dzięki naszej wiedzy, nie będziemy musieli uiszczać wkładu gotówkowego, a mieszkanie wynajmiemy na tyle korzystnie, że nasz dochód netto wyniesie 1.000 PLN w skali miesiąca? Co wtedy?

Wtedy uzyskamy roczny zwrot w wysokości 80% zainwestowanych środków. Plus tyle, o ile zostanie spłacone nasze zobowiązanie kredytowe. Jeżeli byłoby to 6.000 PLN, tak jak w powyższym przykładzie, to nasz realny zwrot z inwestycji wyniósłby 120% w skali roku. Czy jest to możliwe? Już niedługo raport z wynajmu mojej pierwszej nieruchomości…

Spróbujmy popuścić wodze naszej fantazji i załóżmy, że z powodu poprawy sytuacji gospodarczej oraz wzrostu atrakcyjności lokalizacji naszej inwestycji, udało nam się sprzedać mieszkanie po 5 latach, za 435.000 PLN. W wyniku czego zarobiliśmy 100.000 PLN ze wzrostu wartości nieruchomości, 60.000 PLN z czynszu od najemców oraz 30.000 PLN w związku ze spłatą zobowiązania kredytowego. Daje to nam 190.000 PLN, czyli zwrot w wysokości 1.260% w ciągu 5 lat (średnio 252% rocznie).

Taką właśnie moc dają nam korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem.

Proszę pamiętać, że powyżej prezentowane obliczenia są maksymalnie uproszczone dla potrzeb jak najprecyzyjniejszego przekazania myśli autora. Prezentowane wyniki finansowe są oczywiście grubo przekoloryzowane i nie przedstawiają realnie uzyskanych wyników, lecz tylko dalece przeszacowane oczekiwania. Czy jednak mimo wszystko nie robi to wrażenia?

Znam autentyczny przypadek, gdzie mieszkanie kupione w podwarszawskiej miejscowości za 196.000 PLN, zostało sprzedane po 7 latach za 420.000 PLN. Co dało ponad 114% wzrostu wartości w zaledwie 7 lat. Czy zatem wzrost w wysokości niecałych 30% w 5 lat, jest aż tak dalece oderwany od rzeczywistości?

Podsumowanie

Inwestowanie w mieszkania na wynajem, oprócz standardowych korzyści wynikających z lokowania środków finansowych w aktywa rzeczowe (takich jak ochrona przed inflacją czy wzrost wartości w czasie), daje możliwość uzyskania ponadprzeciętnych zysków, dzięki dwóm aspektom niespotykanym przy innych kategoriach inwestycyjnych. Pierwszym z nich, jest możliwość skorzystania z dźwigni pieniędzy pożyczonych od banku. Drugim, jest czynsz z wynajmu, dzięki któremu co miesiąc gotówka sama wędruje do naszej kieszeni.

Dzięki tym właściwościom inwestowanie w nieruchomości na wynajem dla wielu inwestorów staje się punktem docelowym w ich drodze do bogactwa. Za środki pieniężne uzyskane ze spekulacji giełdowych, lub inwestycji w metale szlachetne, kupują mieszkania i lokale usługowe. Czy lepiej jest posiadać warte pół miliona dolarów złoto, zdeponowane w sejfie gdzieś w piwnicy, czy nieruchomości o tej samej wartości przynoszące co miesiąc gotówkę w postaci czynszu z wynajmu?

Docelowo, ja jednak wolałbym nieruchomości…

 

Korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem

Korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem przekładają się na konkretny zwrot osiągany przez inwestorów. Czas przyjrzeć się mu bliżej:
» Zwrot z inwestycji w nieruchomość na wynajem «

 

Nieruchomości

Dziękuję za czas poświęcony na czytanie moich przemyśleń. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania lub zastrzeżenia do tego co napisałem, koniecznie zostaw swój komentarz pod tekstem. Obowiązkowo również zapisz się na mój Newsletter oraz polub profil na Facebook-u.

Komentarze

Anuluj odpowiedź

Dodaj komentarz

Najnowsze wpisy

  • Metale szlachetne – rodzaje i sposoby inwestowania
  • Inwestycje alternatywne – jednostkowe i niepowtarzalne aktywa rzeczowe
  • Raport – Styczeń 2019: Wszechogarniająca konsternacja i znużenie
  • Raport 2018 – Zawodowy Inwestor: Zainkasowanie zysków i akceptacja strat
  • Raport 2018 – Nieruchomości: Czarne chmury nad realizacją planu

Newsletter

Comiesięczne podsumowanie wszystkich publikacji na blogu oraz dokonanych transakcji.

Aktualny stan portfela

Aktualny stan portfela

Realizacja celów

Realizacja celów

Cytat miesiąca

„Są ludzie, którzy uważają, że kradzież traci swoją niemoralność, gdy staje się legalna. Co do mnie, to nie potrafię wyobrazić sobie groźniejszych okoliczności.”

Frédéric Bastiat – Co widać i czego nie widać

Kwestie formalne

Treści zawarte na blogu są tylko i wyłącznie wyrazem osobistych poglądów autora i nie stanowią „rekomendacji” w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, lub ich emitentów (Dz. U. z 2005 r. Nr 206, poz. 1715).

  • Polityka Prywatności
  • Prawa Autorskie
  • Zastrzeżenia Prawne

Kategorie wpisów

  • PODSTAWY INWESTOWANIA
  • NIERUCHOMOŚCI
  • PAPIERY WARTOŚCIOWE
  • INWESTYCJE RZECZOWE
  • RYNEK WALUTOWY
  • PSYCHOLOGIA INWESTOWANIA
  • EKONOMIA

Media i Kontakt


FacebookGoogle PlusRSSEmail

Copyright © 2016-2019 Zawód Inwestor – all rights reserved

Serwis wykorzystuje pliki cookies. Respektuje również RODO. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na zasady zawarte w Polityce Prywatności.OKPolityka Prywatności