Korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem

W pierwszym punkcie moich rozważań dotyczących nieruchomości, wyjaśniłem dlaczego to właśnie rynek mieszkaniowy stał się początkowym obiektem moich zainteresowań wziętym na celownik. W drugim tekście przeanalizowałem szczegółowo zyski jakie może generować inwestowanie w tej dziedzinie. W niniejszym wpisie chciałbym głębiej spojrzeć na korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem. Mam również zamiar rozpatrzyć przykład możliwej do realizacji inwestycji. Na którego podstawie obliczymy potencjalną stopę zwrotu z zainwestowanych środków.

Najpierw jednak zajmiemy się teorią, a dopiero potem przejdziemy do cyferek…

Nieruchomości jako inwestycja

Dlaczego nieruchomości mogą być dobrą inwestycją?

• Po pierwsze dlatego, że są „odporne” na inflację.

Załóżmy, że posiadamy 300.000 PLN gotówki, a w ciągu 10 najbliższych lat poziom inflacji wyniesie średnio 2,5% rocznie. Trzymając pieniądze „w skarpecie”, po tych dziesięciu latach, nasze środki mimo iż kwotowo się nie uszczuplą, to będą warte tyle co około 230.000 PLN dziesięć lat wcześniej. Rozpatrując sytuację, w której dane środki finansowe zainwestowalibyśmy w nieruchomość (przyjmując te same założenia), nasz lokal po 10 latach byłby wart ponad 380.000 PLN, czyli tyle co 300.000 PLN dzisiaj.

• Po drugie dlatego, że w długim okresie czasu samoistnie zyskują na wartości.

Oczywiście nie jest to pewnik i być może w przyszłości ta reguła przestanie się sprawdzać. Chociażby z powodu kryzysu demograficznego w naszym kraju. Jednak pamiętajmy, że ilość prestiżowych lokalizacji w miastach jest ograniczona, co powoduje wzrost wartości tych gruntów w czasie, o ile w danym mieście wciąż rozwija się infrastruktura. Czy jest możliwe, aby nawet w przypadku uszczuplenia naszej populacji o 5 czy 10 milionów osób, takie miasto jak Warszawa przestało się rozwijać?

• Po trzecie dlatego, że przy inwestycjach w nieruchomości możemy wykorzystać najcudowniejszą dźwignię finansową na świecie, czyli cudze pieniądze.

Żaden inny typ inwestycji nie pozwoli nam skorzystać z tego wspaniałego narzędzia. Natomiast w przypadku nieruchomości, banki sprawdzonym kredytobiorcom najchętniej wpychałyby swoje produkty na siłę. Sprawa jest prosta. Posiadając 300.000 PLN gotówki, możemy kupić (na przykład) złoto o wartości 300.000 PLN, lub 4 mieszkania o łącznej wartości 1.200.000 PLN. Taka tam delikatna różnica.

• Po czwarte i chyba najważniejsze, dlatego, że inwestycja w nieruchomość pozwala nam czerpać dodatkowe korzyści finansowe z powodu samego posiadania aktywa, a nie jego sprzedaży.

Chodzi oczywiście o zyski z wynajmu. Tak samo jak posiadanie akcji spółki może zapewnić inwestorowi dodatkowe korzyści w postaci wypłacanej dywidendy, tak i mieszkanie na wynajem dostarcza nam wpływy z tytułu czynszu.

Wątpliwości

No dobrze, ale dlaczego w pierwszym zdaniu poprzedniego rozdziału napisałem „mogą być dobrą inwestycją”, a nie „są dobrą inwestycją”? Dlatego, że każda z wymienionych wyżej zalet może równie dobrze okazać się gwoździem do trumny kiepskiej inwestycji.

Co jeżeli kupimy nieruchomość w lokalizacji, która z czasem będzie tracić na popularności? Zrobimy to w najmniej odpowiednim momencie, czyli w okresie bańki spekulacyjnej takiej jak w 2008 roku? Do tego skredytujemy ten zakup na wyjątkowo niekorzystnych dla nas warunkach, a wynajmowanie będzie szło nam jak krew z nosa? Co wtedy?

Wtedy to łatwo się domyślić jaki będzie koniec naszej przygody z nieruchomościami. Dlatego też, tak ważne jest odpowiednie przygotowanie, zanim dokona się pierwszej inwestycji. Wszystkie opisane wyżej korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem mogą obrócić się przeciwko nam. Nie zapominajmy o tym.

Zwrot z inwestycji

Pamiętając z czym związane są korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem, przeanalizujmy teraz realny zwrot z tego typu przedsięwzięcia. Inwestując w akcje, diamenty, czy metale szlachetne, przy pomyślnych wiatrach możemy rocznie uzyskać 10%, 15%, a może nawet i 30% dodatkowego zwrotu z zainwestowanego kapitału (i to tylko w momencie gdy sprzedamy swoje aktywa). Natomiast jak to wygląda w przypadku nieruchomości?

Jeżeli kupimy za gotówkę mieszkanie, które wraz z opłatami transakcyjnymi kosztowało nas 420.000 PLN (400 tys. mieszkanie + 20 tys. koszty transakcyjne), a średni dochód netto z wynajmu tego mieszkania wyniesie 2.000 PLN miesięcznie (24.000 PLN rocznie), to nasz zwrot z inwestycji wyniesie 5,7% w skali roku. Raczej średnio. Pamiętajmy jednak, że jest to nasz bonus, ponieważ cały czas jesteśmy właścicielami nieruchomości (w przyjętych rozważaniach nie liczymy zysku ze wzrostu wartości, tak jak w przypadku wyżej wymienionych aktywów).

Jeżeli to samo mieszkanie kupimy posiłkując się kredytem, spadnie nasz dochód netto z powodu raty kredytowej. Przyjmijmy, że zostaje nam miesięcznie 500 PLN w gotówce. Natomiast na wkład własny, plus koszty transakcyjne wydaliśmy 100.000 PLN (LtV=80%). W takiej sytuacji nasz roczny zwrot z zainwestowanych środków wyniesie już 6%. Ale nie możemy zapominać o tym, że co miesiąc mniej więcej o drugie tyle zmniejsza się nasze zobowiązanie wobec banku. Realnie więc zyskujemy około 12% rocznie.

Jak będą wyglądały nasze wyliczenia, jeżeli przyjmiemy, że nasz wkład własny wyniósł 10% wartości nieruchomości (LtV=90%), a nasz miesięczny dochód netto, pomimo wzrostu wysokości raty, pozostał na poziomie 500 PLN? Wtedy łącznie z kosztami transakcyjnymi, zainwestowalibyśmy tylko 60.000 PLN, a nasz wynik finansowy to 10% zwrotu z inwestycji, plus około 6% zmniejszonego zobowiązania kredytowego.

Najbardziej doświadczeni inwestorzy na rynku, wykorzystując do cna korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem, potrafią kupować nieruchomości zupełnie bez wkładu własnego (pomimo rekomendacji wydanych przez KNF). W takiej sytuacji zostałyby nam do opłacenia tylko koszty transakcyjne wynoszące wcześniej przyjęte 20.000 PLN. Przy niezmienionym dochodzie netto, daje to już 30% rocznego zwrotu w postaci gotówki.

Dywagacje…

A co jeżeli dzięki naszym umiejętnościom negocjacyjnym zakupimy nieruchomość za 335.000 PLN, a na koszty transakcyjne wydamy 15.000 PLN? Dzięki naszej wiedzy, nie będziemy musieli uiszczać wkładu gotówkowego, a mieszkanie wynajmiemy na tyle korzystnie, że nasz dochód netto wyniesie 1.000 PLN w skali miesiąca? Co wtedy?

Wtedy uzyskamy roczny zwrot w wysokości 80% zainwestowanych środków. Plus tyle, o ile zostanie spłacone nasze zobowiązanie kredytowe. Jeżeli byłoby to 6.000 PLN, tak jak w powyższym przykładzie, to nasz realny zwrot z inwestycji wyniósłby 120% w skali roku. Czy jest to możliwe? Już niedługo raport z wynajmu mojej pierwszej nieruchomości…

Spróbujmy popuścić wodze naszej fantazji i załóżmy, że z powodu poprawy sytuacji gospodarczej oraz wzrostu atrakcyjności lokalizacji naszej inwestycji, udało nam się sprzedać mieszkanie po 5 latach, za 435.000 PLN. W wyniku czego zarobiliśmy 100.000 PLN ze wzrostu wartości nieruchomości, 60.000 PLN z czynszu od najemców oraz 30.000 PLN w związku ze spłatą zobowiązania kredytowego. Daje to nam 190.000 PLN, czyli zwrot w wysokości 1.260% w ciągu 5 lat (średnio 252% rocznie).

Taką właśnie moc dają nam korzyści wynikające z inwestowania w mieszkania na wynajem.

Proszę pamiętać, że powyżej prezentowane obliczenia są maksymalnie uproszczone dla potrzeb jak najprecyzyjniejszego przekazania myśli autora. Prezentowane wyniki finansowe są oczywiście grubo przekoloryzowane i nie przedstawiają realnie uzyskanych wyników, lecz tylko dalece przeszacowane oczekiwania. Czy jednak mimo wszystko nie robi to wrażenia?

Znam autentyczny przypadek, gdzie mieszkanie kupione w podwarszawskiej miejscowości za 196.000 PLN, zostało sprzedane po 7 latach za 420.000 PLN. Co dało ponad 114% wzrostu wartości w zaledwie 7 lat. Czy zatem wzrost w wysokości niecałych 30% w 5 lat, jest aż tak dalece oderwany od rzeczywistości?

Podsumowanie

Inwestowanie w mieszkania na wynajem, oprócz standardowych korzyści wynikających z lokowania środków finansowych w aktywa rzeczowe (takich jak ochrona przed inflacją czy wzrost wartości w czasie), daje możliwość uzyskania ponadprzeciętnych zysków, dzięki dwóm aspektom niespotykanym przy innych kategoriach inwestycyjnych. Pierwszym z nich, jest możliwość skorzystania z dźwigni pieniędzy pożyczonych od banku. Drugim, jest czynsz z wynajmu, dzięki któremu co miesiąc gotówka sama wędruje do naszej kieszeni.

Dzięki tym właściwościom inwestowanie w nieruchomości na wynajem dla wielu inwestorów staje się punktem docelowym w ich drodze do bogactwa. Za środki pieniężne uzyskane ze spekulacji giełdowych, lub inwestycji w metale szlachetne, kupują mieszkania i lokale usługowe. Czy lepiej jest posiadać warte pół miliona dolarów złoto, zdeponowane w sejfie gdzieś w piwnicy, czy nieruchomości o tej samej wartości przynoszące co miesiąc gotówkę w postaci czynszu z wynajmu?

Docelowo, ja jednak wolałbym nieruchomości…